Ev Alım Rehberi

EV ALIM REHBERİ

Tamamlanmamış ev alımında dikkat etmeniz gerekenler

Satın alacağınız evin güvenilir, tanınmış bir inşaat şirketi tarafından yapıldığından emin olun. Bankamızla anlaşmalı şirketlerden, özel koşullarla konut kredisi alabilirsiniz.

Alınacak eve ilişkin geçmiş vergi borçları

Özellikle, kullanılmış gayrimenkul satın alacaksanız, gayrimenkulün önceki yıllara dair emlak vergisinin ödenip ödenmediğini araştırmalarını öneririz. Eski ödemeleri Vergi Dairesi'nden kontrol edebilirsiniz. Bunun diğer kolay bir yolu da, satan kişinin makbuzlarını kontrol etmek ve her olasılığa karşı fotokopisini alıp saklamaktır.
Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar. Yani, yeni alınan evin, birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir.
Satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar', ilgili belediyeye emlak vergisi beyannamesi vermeniz gerekir. Satıldığı yılın emlak vergisi satan kişi tarafından ödenir.
Gayrimenkulünüzü sattığınızda, ileride emlak vergisine ve çevre temizlik vergisine yönelik bir pürüzle karşılaşabilirsiniz. Bunu önlemek için, gayrimenkulünüzün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmenizi öneririz.

Gayrimenkul alım satım değerinin önemi

Gayrimenkulun alım satım işlemleriniz sırasında, satış değerinin kaç TL olarak açıklanması gerektiği, hem tapu harcına esas matrahın belirlenmesi, hem de değer artış kazancının hesabı yönünden önemlidir.
Gayrimenkul alım satımlarında tapu harcı; emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında, alıcı ve satıcı tarafından açıklanan değer üzerinden, yüzde 1,5 oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı hesaplanmaktadır.
Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç belli koşullarda, ‘değer artış kazancı' kapsamında gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Satış sırasında tapuda gösterilen değer, gelir vergisine tabi tutulacak kazancın hesabında dikkate alınacağından önemlidir.

Kat irtifakı / kat mülkiyeti çıkartılması

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta ya da yapılacak olan bir ya da birden çok yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve tek başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın sahibi ve paydaşları tarafından, arsa payına bağlı olarak kurulmaktadır.
Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş, tapuda bazı işlemlerin yapılmasını gerektirir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, aslında bir tür değişikliği işlemidir. Tür değişikliği, bir taşınmaz malın türünün, yapısız iken yapılı ya da yapılı iken yapısız hale dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Tapu kaydında gayrimenkul üzerindeki kısıtlılık halleri

Gayrimenkulün tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda yer alan bazı kayıtlar, bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engelleyebilir. Bu nedenle, işlem yapılmadan önce, taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları ilgili memurca kontrol edilerek, işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Satın alınacak binaya ait zemin etüdü

Binanın bulunduğu zeminin sağlamlığı deprem gibi bir doğal afet söz konusu olduğunda önem kazanmaktadır. Ancak burada iki noktaya özellikle dikkat etmek gerekir:
- Zemin ne kadar sağlam olursa olsun, inşaat kalitesine özen gösterilmemişse ve proje doğru uygulanmamışsa, binanın depreme dayanıklı olması mümkün değildir.
- İkinci önemli nokta ise zemin etüdüdür.

Bir yapının depreme dayanıklılığını anlayabilmek için önce binanın proje kurallarına uygunluğu incelenmelidir. Proje doğruysa, bu kez yapının inşasının projeyeye uygunluğuna bakılarak zemin etüdü yapılır.

Diğer önemli hususlar

Satın alacağınız konutun değerinin belirlenmesinde binanın cephesi, daire sayısı, özellikleri, ses ve ısı izolasyonu, inşaat malzemesinin kalitesi, içinde kiracı olup olmadığı, yangın merdiveni, güvenlik, bahçe düzenlemesi ve inşaat sınıfı gibi konular da etkili olmaktadır.

Bitmemiş bir konut satın alıyorsanız, inşaatının tamamlanmaması olasılığına karşı müteahhit şirketten güvence alarak proje ruhsatını kontrol etmenizi öneririz.